Deutscher Investmentmarkt mit Umsatzplus zum Jahresstart
Frankfurt/Main (ots) - Der deutsche Investmentmarkt ist mit einem
Transaktionsvolumen von gut 8,8 Mrd. EUR in das Jahr 2026 gestartet. Damit
konnte das Vorjahresergebnis um rund 5 % übertroffen werden. Stärkste
Assetklasse bleibt weiterhin das Wohnsegment mit rund 2 Mrd. EUR. Für den
Gewerbeimmobilienmarkt (6,9 Mrd. EUR) kann derweil ein deutliches Plus von gut
16 % verzeichnet werden. Die mit insgesamt knapp 390 Transaktionen mit Abstand
größte Anzahl an Abschlüssen seit 2022 belegt, dass der Markt auch in der Breite
wieder mehr Bewegung zeigt. Dies ergibt die aktuelle Analyse von BNP Paribas
Real Estate.

Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

- Mit gut 8,8 Mrd. EUR notiert der Investmentumsatz 5 % über dem Vorjahreswert
- Hiervon entfallen fast 2 Mrd. EUR (-22 %) auf das Marktsegment Residential
- Gewerbliche Investments kommen auf knapp 6,9 Mrd. EUR (+16 %)
- 74 % (5,1 Mrd. EUR) des gewerblichen Umsatzes entfallen auf Einzeldeals,
Portfolioverkäufe kommen auf 1,8 Mrd. EUR
- Im gewerblichen Marktsegment liegen Büroinvestments mit knapp 1,8 Mrd. EUR an
der Spitze, vor Retail- und Logistik-Investments mit jeweils rund 1,4 bzw. 1,2
Mrd. EUR
- München liegt auf Platz 1 der deutschen A-Standorte (gut 740 Mio. EUR)
- Während sich die Nettospitzenrenditen in den Segmenten Residential und
Logistik stabil zeigen, sind jeweils im Büro- und Retail-Segment punktuell
leichte Korrekturen nach oben zu verzeichnen
- Der Marktanteil ausländischer Investoren liegt mit 43 % über dem Niveau des
Vorjahresquartals
- Knapp 390 erfasste Transaktionen

"Der deutsche Investmentmarkt hat in den ersten Wochen des Jahres von einem
verbesserten Sentiment auf den Nutzermärkten wie auch auf Investorenseite
profitiert, was wir direkt in einer deutlich gestiegenen Anzahl an Transaktionen
ablesen können", betont Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate
Deutschland. "Ergänzt um einige großvolumige, bereits lang in Anbahnung
befindliche Transaktionen, die jetzt über die Ziellinie gebracht werden konnten,
ist das Investmentvolumen über alle Assetklassen hinweg auf 8,8 Mrd. EUR und
damit 5 % über Vorjahresniveau gestiegen. Die seit Ende Februar weiter
eskalierte Auseinandersetzung im Nahen Osten, mit ihren möglichen Implikationen
auf Energieversorgung, Inflation, Zinsen und damit Finanzierungen, kann sich im
aktuellen Zahlenwerk naturgemäß noch nicht voll abbilden. Gleichwohl wurden auch
nach Eskalation des Konflikts im März eine ganze Reihe von Transaktionen
erfolgreich unterzeichnet."

Wohnen bleibt umsatzstärkste Assetklasse

Mit einem Investmentvolumen von rund 2 Mrd. EUR ist Wohnen erneut die
umsatzstärkste Assetklasse im deutschen Immobilieninvestmentmarkt. Das
Vorjahresergebnis wurde zwar um 22 % verfehlt, allerdings war der Jahresauftakt
2025 durch mehrere großvolumige Paketverkäufe geprägt, die zum Teil aus
Portfoliobereinigungen von größeren Fonds resultierten und das Ergebnis
entsprechend deutlich nach oben trieben. "Im ersten Quartal 2026 zeigt sich,
dass der Markt auch in der Breite wieder besser funktioniert. Mit rund 70
registrierten Transaktionen wurde die höchste Anzahl seit 2022 erreicht. Das ist
ein deutlicher Hinweis darauf, dass sich die Transaktionspipeline nicht nur
füllt, sondern auch regelmäßig in Abschlüssen resultiert. Insbesondere in Zeiten
in denen liquide Anlageklassen deutlichen Schwankungen unterliegen, können
insbesondere Wohnportfolios ein stabilisierender Baustein im Anlageportfolio
sein", führt Marcus Zorn aus.

Gewerblicher Investmentumsatz mit deutlichem Zuwachs

Das gewerbliche Investitionsvolumen lag in den ersten drei Monaten des Jahres
bei 6,9 Mrd. EUR, was einem deutlichen Plus von 16 % gegenüber dem Vorjahr
entspricht. "Sicherlich hat der ausgeweitete Nahost-Konflikt in kurzer Zeit an
den Kapitalmärkten viel bewegt. Die Renditen für zehnjährige Bundesanleihen
haben im März um mehr als 35 Basispunkte angezogen, die relevanten Swap-Sätze
entsprechend, mit direkten Konsequenzen für die Finanzierungskalkulation und
damit die Preisfindung", erläutert Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real
Estate Deutschland. "Was uns zuversichtlich stimmt: Die Deals, die im ersten
Quartal tatsächlich umgesetzt wurden, sind zu einem guten Teil in einem Markt
angebahnt worden, der bereits gelernt hat, mit Unsicherheiten umzugehen. Das
zeigt, dass die Substanz des Marktes trägt. Dort, wo Cashflows transparent und
belastbar sind, wo die Capex-Planung ESG-Anforderungen realistisch einpreist und
wo letztlich alle Beteiligten Preisvorstellungen vertreten, die zum aktuellen
Finanzierungsumfeld passen, kommen Transaktionen zum Abschluss. Diese Mechanik
bleibt intakt. Der Iran-Krieg verändert vorerst das Tempo, nicht die Logik."

Büro und Einzelhandel mit Umsatzplus stärkste gewerbliche Assetklassen

Mit einem Transaktionsvolumen von knapp 1,8 Mrd. EUR (+5 % ggü. Vorjahr) und
einem Marktanteil von 27 % belegen Büroimmobilien im ersten Quartal 2026 die
Spitzenposition unter den gewerblichen Assetklassen. Der belebtere Jahresauftakt
unterstreicht, dass die Aktivität im Office-Segment weiter an Kontur gewonnen
hat und sich aus einer etwas breiteren Dealbasis als noch im Vorjahr speist.
Umsatzimpulse kommen vor allem von Objekten, die nutzerseitig wettbewerbsfähig
sind und bei denen Lage, Flächenkonzept und ESG-Profil eine nachhaltige und
erfolgreiche Vermietung gewährleisten. Gleichzeitig agieren Investoren weiterhin
sehr selektiv und Transaktionen kommen dort zeitnah zum Abschluss, wo Qualität
und Strukturierung auch unter konservativen Annahmen tragen und sich die
Verhandlungsseiten auf ein für beide Seiten funktionierendes Preisniveau
einigen.

Einzelhandelsinvestments folgen mit 1,4 Mrd. EUR und einem Marktanteil von 20 %.
Im Vorjahresvergleich entspricht dies einem Plus von gut 7 %. Der strukturelle
Trend hin zu lebensmittelgeankerter Nahversorgung setzt sich dabei deutlich
Fort: Discounter, Fach- und Supermärkte trugen im ersten Quartal rund die Hälfte
zum Retail-Investmentvolumen bei. Mit einem Paketverkauf von 37
Lebensmittelmärkten für rund 200 Mio. EUR ist auch eine der größten
Portfoliotransaktionen des Jahres dem Segment zuzuordnen.

Ein temporärer Umsatzrückgang wird für Logistikinvestments registriert, die mit
1,2 Mrd. EUR Investmentvolumen (17 % Marktanteil) das Vorjahresniveau um rund 11
% verfehlen. Auffallend ist, dass Einzeltransaktionen (1 Mrd. EUR bzw. 88 %) das
Gros des Umsatzes generiert haben. Mit 60 Abschlüssen ist die Anzahl der
Transaktionen dann auch auf dem höchsten Niveau seit 2022.

Mit 1,1 Mrd. EUR Investmentvolumen hat sich das Investmentgeschehen im
Healthcare-Segment mit einer Steigerung um 87 % gegenüber dem Vorjahr maßgeblich
beschleunigt. Hierzu hat die erfolgreiche Übernahme von 80 % der
Cofinimmo-Anteile durch Aedifica einen entscheidenden Beitrag geleistet. Der
Fair-Value der deutschen Immobilien lag zum Jahresende 2025 bei mehr als 900
Mio. EUR. Daneben wurde mit dem Erwerb eines Portfolios durch TPG eine weitere
großvolumige Healthcare-Transaktion registriert.

Das Hotelinvestmentvolumen ist im Vorjahresvergleich um 35 % auf rund 318 Mio.
EUR gestiegen. Vor allem institutionelle Investoren sind deutlich aktiver als
zuvor, auch wenn großvolumige Portfoliotransaktionen noch fehlen. Die robusten
Übernachtungszahlen und hohe Auslastungsquoten in deutschen Städten sind das
Fundament für das wachsende Interesse.

Einzeltransaktionen sind unverändert Rückgrat des Marktes

Portfoliotransaktionen haben zum Jahresauftakt 2026 stark zugelegt und markieren
mit einem Volumen von 1,8 Mrd. EUR beziehungsweise einem Anteil von 26 % den
höchsten Wert seit 2022. Der Anstieg ist dabei maßgeblich durch die
Cofinimmo-Übernahme durch Aedifica geprägt. Lässt man diese Mergers &
Acquisitions in der Betrachtung außen vor, zeigt sich, dass klassische
Portfoliotransaktionen aktuell relativ selten sind, was nicht zuletzt der
Struktur von Paketverkäufen geschuldet ist. Sie sind in der Regel komplex und
erfordern einen größeren Finanzierungsrahmen. Dies schränkt den Kreis
potenzieller Käufer insbesondere in herausfordernden Marktphasen wie der
aktuellen spürbar ein und Transaktionsprozesse dauern ungleich länger. Hinzu
kommt, dass derzeit die Einzelfallbetrachtung von Objekten marktdominierend ist.
Objektqualität, Standort, Mieterprofil und Perspektive müssen konkret zum
Anlageprofil passen, was Einzeldeals zusätzlich begünstigt. Auf
Einzeltransaktionen entfallen dann auch 5,1 Mrd. EUR (+12 % ggü. Vorjahr).
Größter Abschluss dieses Jahres in diesem Segment ist der Ankauf des Standorts
der Finanzverwaltung in Kaarst durch das Land Nordrhein-Westfalen.

Der Anteil ausländischer Investoren liegt mit 43 % auf einem höheren Niveau als
in den Vorjahren

(2,9 Mrd. EUR; +38 % ggü. Q1 2025), wozu auch die Cofinimmo-Übernahme
beigetragen hat. Es entfallen jedoch auch ohne diese Übernahme immer noch mehr
als ein Drittel des Volumens auf ausländische Käufer. Insbesondere das
Logistiksegment war im ersten Quartal stark von internationalem Kapital (67 %
Marktanteil) geprägt. Demgegenüber ordnet sich das Bürosegment am anderen Ende
der Skala ein. Nur 12 % des registrierten Volumens sind auf internationale
Käufer zurückzuführen, was einem der niedrigsten je registrierten Werte
entspricht, aber auch der aktuellen Kleinteiligkeit des Marktes geschuldet ist.

A-Standorte mit moderatem Volumenrückgang

Das Transaktionsvolumen in den sieben größten deutschen Städten Berlin,
Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart liegt zum Ende des
ersten Quartals bei rund 2,4 Mrd. EUR und damit 4 % unterhalb des
Vorjahreswerts. Während die Anzahl der registrierten Transaktionen in den
A-Städten deutlich zugelegt hat (+31 %), sind kaum Abschlüsse im dreistelligen
Millionenbereich zu verzeichnen.

An der Spitze der A-Standorte steht aktuell München mit rund 740 Mio. EUR (+46
%). Mit der Veräußerung der Alten Akademie aus der Signa-Insolvenz entfällt die
bislang größte Transaktion des Jahres aller

A-Standorte auf die bayerische Landeshauptstadt. Mit deutlichem Abstand auf dem
zweiten Rang folgt Berlin. Mit rund 420 Mio. EUR wurde das Vorjahresresultat um
rund 57 % verfehlt, was maßgeblich darauf zurückzuführen ist, dass noch keine
größeren Einzeltransaktionen verzeichnet werden konnten. Frankfurt ordnet sich
mit rund 354 Mio. EUR in das Feld der Top-Standorte ein. Unter anderem durch die
Veräußerungen der beiden Büroobjekte Fifty Avon und Overture hat sich das
Investmentvolumen in der Mainmetropole mehr als verdoppelt. Ebenfalls deutliche
Zuwächse konnten in Köln (256 Mio. EUR; +195 %) und Stuttgart (177 Mio. EUR;
+148 %) verzeichnet werden, während in Hamburg (306 Mio. EUR; -33 %) und
Düsseldorf (167 Mio. EUR; -33 %) jeweils ein Minus von rund einem Drittel zu
Buche steht.

Leichte Bewegung bei den Netto-Spitzenrenditen

Die Netto-Spitzenrenditen haben sich zum Jahresauftakt in der Breite weitgehend
stabil gezeigt. Punktuell waren jedoch leichte Anpassungen nach oben zu
verzeichnen. Diese sind weniger als kurzfristige Reaktion auf jüngste
Kapitalmarktbewegungen zu verstehen, vielmehr spiegeln sie eine fortgesetzte
Feinjustierung der Preisfindung wider, die sich aus Finanzierungskosten,
Risikoaufschlägen und der aktuellen Marktliquidität in den jeweiligen
Teilsegmenten ableitet.

Die Netto-Spitzenrendite für Büro ist in Berlin und Stuttgart jeweils um 10
Basispunkte auf nun 4,35 % beziehungsweise 4,50 % gestiegen. In den übrigen
A-Standorten haben die Werte vom Jahresbeginn Bestand. Teuerster
Büro-Investmentmarkt ist nach wie vor München mit 4,20 %, gefolgt von Hamburg
mit 4,25 %. Während in Köln 4,40 % anzusetzen sind, steht die Spitzenrendite in
Frankfurt und Düsseldorf bei 4,50 %.

Ein standortdifferenziertes Bild ist auch bei Highstreet-Immobilien zu
verzeichnen. Während sich die Spitzenrendite in Städten mit einer dedizierten
und vor allem klar abgrenzbaren Luxuslage seitwärts bewegt hat, wird für Berlin
und Köln jeweils ein Anstieg um 10 Basispunkte auf 3,95 % beziehungsweise 4,00 %
registriert, für Stuttgart um 5 Basispunkte auf 4,00 %. Der Durchschnitt der
A-Standorte liegt damit im Retail Highstreet-Segment aktuell bei 3,85 %. Während
für lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren und Supermärkte/Discounter in der
Spitze unverändert 4,65 % beziehungsweise 4,90 % anzusetzen sind, sind es im
deutlich konjunkturabhängigeren Baumarktsegment 5,95 % (+15 Basispunkte). Auch
Shoppingcenter (5,90 %) rentieren um 10 Basispunkte höher als zu Jahresbeginn.

Im Logistiksegment notiert die Spitzenrendite im Durchschnitt der A-Städte
unverändert bei 4,50 %, im Wohnsegment für Neubauobjekte ist sie im Durchschnitt
der Top-Städte stabil bei 3,58 %.

Perspektiven

Die Rahmenbedingungen für Investmententscheidungen haben sich in den vergangenen
Wochen erneut verschoben. Die Lage im Nahen Osten belastet die Volkswirtschaften
weltweit und hat die Volatilität an den Kapitalmärkten noch einmal deutlich
erhöht. Der Einfluss, den die kriegerischen Auseinandersetzungen auf die
weltweite Ölversorgung und damit auf Wirtschaftswachstum und Produktivität sowie
nachgelagert auf Energiepreise, Inflationserwartungen und Zinsen haben werden,
ist aktuell noch nicht eindeutig abschätzbar. Die IEA (Internationale
Energieagentur) geht allerdings davon aus, dass die aktuellen
Versorgungsstörungen im Ölmarkt Europa im Laufe des Aprils spürbarer erreichen
könnten, was das Risiko einer erneuten Kostenwelle für Unternehmen und
Verbraucher erhöhen dürfte. Deutschlands führende Institute haben unter dieser
Prämisse ihre Wachstumsprognosen zuletzt spürbar nach unten angepasst und
gleichzeitig höhere Inflationsannahmen veröffentlicht.

Der noch zu Jahresbeginn antizipierte konjunkturelle Rückenwind dürfte damit
deutlich geringer ausfallen als erhofft, und die zuletzt gestiegenen
Energiepreise und die damit verbundenen Inflationsrisiken haben die Erwartungen
an eine langfristige geldpolitische Entspannung vorerst gedämpft. Entsprechend
haben sich die Finanzierungsbedingungen am langen Ende der Zinskurve wieder
spürbarer bewegt, was sich in einem Umfeld, in dem Kalkulation und
Strukturierung ohnehin bereits diszipliniert erfolgen, in einzelnen Teilmärkten
in einer erneuten Preisfindung niederschlagen könnte.

"Trotz der im Moment belasteten Aussichten gehen wir von einer gegenüber dem
Vorjahr anziehenden Transaktionstätigkeit aus. Die deutschen Nutzermärkte haben
in den vergangenen Jahren ihre Resilienz unter Beweis gestellt, und erneute
tiefgreifende strukturelle Veränderungen im Nachfrageverhalten zeichnen sich
aktuell nicht ab. Daneben sollte das Infrastruktur-Sondervermögen der
Bundesregierung der deutschen Wirtschaft Rückhalt geben. Beides sind
Komponenten, die für Investments in den deutschen Immobilienmarkt sprechen.
Gleichzeitig beobachten wir, dass die Pipeline der laufenden Prozesse gut
gefüllt ist und sich das Angebot an marktfähigem Produkt sukzessive verbreitert.
Ein realistisches Szenario ist sicherlich, dass Ankaufsprozesse in den kommenden
Monaten längere Vorlaufzeiten benötigen und es punktuell zu Renditeanpassungen
im Zuge veränderter Finanzierungskonditionen kommen kann. Aber sobald wieder
mehr Planbarkeit auf Investorenseite geben ist, sollte sich die Markterholung
fortsetzen, wenn auch vorerst mit gedrosseltem Tempo", fasst Marcus Zorn die
Aussichten zusammen.

Link zum Marktbericht: Investmentmarkt Deutschland Q1 2026 | BNP Paribas Real
Estate (https://www.realestate.bnpparibas.de/marktberichte/investmentmarkt/deuts
chland-report)

Pressekontakt:

Chantal Schaum
Head of Public Relations
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